一、我國物業(yè)管理公司的會計核算和財務(wù)管理存在的具體問題

伴隨我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，大部分物業(yè)管理公司的管理理念和管理水平在不斷提升。但是由于我國物業(yè)管理發(fā)展時間短、物業(yè)財務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)不高造成很多問題。

1、會計核算和財務(wù)管理的基礎(chǔ)工作缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理。會計記賬的方式不合格，沒有嚴(yán)格按照會計制度明細記錄財務(wù)狀況；會計科目混亂，收支會計科目的記錄不準(zhǔn)確，例如資本性支出與收益性支出混亂記錄；會計資料造假，數(shù)據(jù)失真或者不準(zhǔn)確，作假帳的現(xiàn)象是依然存在的；會計核算和財務(wù)管理手續(xù)不合理，有些經(jīng)濟業(yè)務(wù)甚至沒有正式的合同或者協(xié)議等現(xiàn)象都是會計核算存在的嚴(yán)重問題。這些會計核算和財務(wù)管理基礎(chǔ)的問題嚴(yán)重影響會計信息的準(zhǔn)確性和完整性，影響物業(yè)公司對數(shù)據(jù)的判斷。

2、會計核算方式單一。很多物業(yè)管理公司不注重會計核算這一塊，公司財務(wù)狀況由財務(wù)部門統(tǒng)一管理核算，其他部門很少設(shè)立會計核算和財務(wù)管理人員專門對本部門的財務(wù)進行詳細管理。物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)范圍大，一個物業(yè)公司要同時管理好幾個小區(qū)甚至更多，賬目設(shè)置不詳細不利于公司對每個小區(qū)的具體情況分析和管理。

3、會計核算和財務(wù)管理手段落后。很多公司目前的會計核算任然停留在手工做賬的階段，公司的會計數(shù)據(jù)收集、分析、處理大部分依靠人工作業(yè)。這樣既耗費大量的時間，還影響數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度。財務(wù)管理工作把很多時間用在做賬上面，用很少的時間對財務(wù)狀況進行詳細的總結(jié)分析。

4、成本管理不完善，資金利用不當(dāng)現(xiàn)象存在。成本管理有三種方式：調(diào)整經(jīng)濟活動的規(guī)模效益；與供貨商談判交流，轉(zhuǎn)移成本；加強財務(wù)管理，強化預(yù)算管理，節(jié)約支出。這些方法只能片面的短時間的管理成本，忽略了物業(yè)管理在對企業(yè)的供應(yīng)和服務(wù)環(huán)節(jié)的成本管理，這樣對物業(yè)管理公司的長期成本管理效果不是很好。資金挪用、賬款收不回來、壞賬等都提高了資金成本。

5、財務(wù)報表不詳細，不能為公司管理提供詳細準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。很多物業(yè)公司對外提供的財務(wù)報表只是很籠統(tǒng)的資產(chǎn)負債表、利潤表等。沒有管理需要的各種詳細報表。例如：維修報表、各種服務(wù)費用報表等。還有很多財務(wù)信息是采用統(tǒng)計的方法，統(tǒng)計工作時間長，數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，不能滿足財務(wù)管理的需求。

6、稅務(wù)賬目不清楚，物業(yè)管理收費對稅務(wù)的劃分不清楚，導(dǎo)致申稅及納稅不真實。

7、會計核算和財務(wù)管理分不清。很多物業(yè)公司認為會計核算是會計部門的工作，沒有認識到會計核算和財務(wù)管理是一個體系。

二、提高物業(yè)管理行業(yè)會計核算和財務(wù)管理水平的方法

（一）規(guī)范管理會計核算和財務(wù)管理基礎(chǔ)工作

1、提高財務(wù)工作人員的思想素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)。對財務(wù)人員進行專業(yè)培訓(xùn)和思想素質(zhì)培養(yǎng)，提高財務(wù)人員的知識水平和管理能力，做好公司的財務(wù)管理工作。

2、建立健全公司內(nèi)部的會計核算制度、財務(wù)管理制度、成本核算制度、財務(wù)清查制度等。讓公司的會計核算和財務(wù)管理有制度可依。

3、建立完整的財務(wù)監(jiān)督體系。有了完整的財務(wù)監(jiān)督體系可以規(guī)范財務(wù)管理的整個過程，提高財務(wù)管理的效果。特別是原始會計憑證的審核制度，這樣可以保證會計信息的完整性和準(zhǔn)確性。

（二）建立二級會計核算和財務(wù)管理制度。

由于物業(yè)管理公司管理區(qū)域的增多，對財務(wù)的管理也應(yīng)該更加詳細。要掌握詳細的數(shù)據(jù)信息，必須建立二級或者多級的會計核算和財務(wù)管理制度。以每個小區(qū)為單位建立會計核算和財務(wù)管理制度，對小區(qū)信息及進行整合分析，再將原數(shù)據(jù)和整合數(shù)據(jù)交由公司總財務(wù)部門，公司財務(wù)部門對每個小區(qū)的信息數(shù)據(jù)進行分析。必要時這些詳細的信息也是物業(yè)公司制定小區(qū)管理計劃的重要依據(jù)。

（三）正確劃分應(yīng)繳稅務(wù)項目，準(zhǔn)確申報應(yīng)納稅額。

很多物業(yè)公司會計人員分不清楚公司“管理處”和業(yè)主委員會之間的關(guān)系、物業(yè)管理企業(yè)所有者權(quán)益和物業(yè)所有人權(quán)益之間的區(qū)別、物業(yè)管理服務(wù)費用的會計核算和稅務(wù)申報之間的關(guān)系，以及對應(yīng)繳稅項和非應(yīng)繳稅項之間的劃分認識不清。這些都導(dǎo)致會計核算和財務(wù)管理不當(dāng)。要增強財務(wù)人員的稅務(wù)知識，正確劃分應(yīng)交稅務(wù)項目，按時申報納稅，做好物業(yè)管理的財務(wù)工作，保證各方利益不受損害。

（四）對財務(wù)進行精細化的管理。

1、對成本進行精細化管理。建立會計輔助核算和財務(wù)管理制度，成本核算必須明確到各個部門及負責(zé)人，可以按照單位管理的需要對成本科目按部門、按人員、按地點進行輔助核算，對每一筆開支的用處和單位都進行詳細的記錄，保證信息的完整性和準(zhǔn)確性。

2、對利潤進行精細化管理，進行最小范圍的核算。以部門或以樓體為單位劃分利潤的財務(wù)管理，每個單位的財務(wù)管理又可以劃分下一級的財務(wù)管理單位（例如再以項目為單位劃分，或者以樓層為單位劃分）。這樣的財務(wù)管理體系可以清晰具體的反映公司各部門的盈利狀況。也利于公司財務(wù)部門進行利潤報表總結(jié)，還可以保證利潤數(shù)據(jù)信息的完整性。

3、對資金的精細化管理。首先，減少資金的浪費，提高資金的利用率。其次,對資金的流動做好跟蹤管理，防止貪污挪用現(xiàn)象的發(fā)生。然后，對應(yīng)收款項，應(yīng)該加大催款力度，盡快收回款項，提高資金的流動速度。再次，分散風(fēng)險，物業(yè)管理公司可以與保險公司、保安公司合作，分散資金風(fēng)險。最后，設(shè)立壞賬準(zhǔn)備金，將其納入資金管理費用，加強企業(yè)的風(fēng)險意識，增強物業(yè)管理公司的抗風(fēng)險能力。

三、結(jié)束語

物業(yè)管理公司的會計核算和財務(wù)管理對公司的整體管理和發(fā)展都很重要，但是我國物業(yè)管理行業(yè)處于初級階段，還存在很多不足，我們要加強物業(yè)管理公司的會計核算和財務(wù)管理水平，推動我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，更好的為業(yè)主服務(wù)。

作者：何宇峰 單位：北京捷利物業(yè)管理中心