一、對(duì)中小城市物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析

1.中小城市物業(yè)管理企業(yè)基本為低潮狀態(tài)。到2000年為止，我國(guó)已經(jīng)破產(chǎn)的企業(yè)達(dá)到25000家，注冊(cè)資本在50萬(wàn)元以下的民營(yíng)企業(yè)平均壽命只有1.8年，高新技術(shù)園區(qū)5000家企業(yè)中能堅(jiān)持3年的大約為5％，能堅(jiān)持8年的只有3％。因此，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的背后是企業(yè)對(duì)穩(wěn)定利潤(rùn)的追逐。一個(gè)企業(yè)也只有做到可持續(xù)發(fā)展，不斷地從倡議轉(zhuǎn)型中成長(zhǎng)蛻變，才能不斷延長(zhǎng)企業(yè)的壽命，擴(kuò)大企業(yè)的成長(zhǎng)空間，真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。五家渠19個(gè)物業(yè)管理有限責(zé)任公司（注冊(cè)資金50萬(wàn)元）均屬三級(jí)類型。以中小城市物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題及企業(yè)生命周期性看，多屬前期性即創(chuàng)業(yè)時(shí)間處于3年以下的企業(yè)，沒(méi)有以前的周期可以印證，判斷比較困難，只能根據(jù)目前企業(yè)所處的實(shí)際情況和本人研究經(jīng)驗(yàn)加以判斷。就企業(yè)管理生命周期理論來(lái)說(shuō)在2000年后創(chuàng)辦的企業(yè)，如處于低潮狀態(tài)，這類企業(yè)就屬于普通型，下個(gè)周期將在2003年進(jìn)入上升期；如處于平穩(wěn)期，則可能屬于起落型變化的企業(yè)。

2.對(duì)五家渠城市物業(yè)管理的數(shù)據(jù)分析研究結(jié)論

結(jié)論一：五家渠物業(yè)管理工作四項(xiàng)指標(biāo)確實(shí)可行，即環(huán)境管理部工作指標(biāo)、工程管理部管理工作指標(biāo)、秩序管理部工作管理指標(biāo)、質(zhì)量管理經(jīng)理管理工作指標(biāo)。而這四項(xiàng)指標(biāo)正是中小城市普通住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目指標(biāo)內(nèi)容。對(duì)相對(duì)較高層次的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)服務(wù)、物業(yè)租賃服務(wù)、物業(yè)綜合服務(wù)及相關(guān)的法律問(wèn)題咨詢服務(wù)并沒(méi)有涉及。

結(jié)論二：中小城市物業(yè)管理工作正在城市規(guī)劃建設(shè)之中，但并沒(méi)有受到重視。主要反映在以下幾個(gè)方面：一是中小城市處在招商引資的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，重點(diǎn)是房地產(chǎn)等宏觀經(jīng)濟(jì)行業(yè)的開(kāi)發(fā)，而對(duì)微觀利潤(rùn)的物業(yè)管理只是指標(biāo)的下放并沒(méi)有嚴(yán)格管理和執(zhí)行；二是中小城市物業(yè)管理有限公司基本是民營(yíng)企業(yè)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商時(shí)的物業(yè)管理，注重水、電、曖、交通及相應(yīng)的安全收費(fèi)工作；三是該時(shí)期物業(yè)管理工作人員素質(zhì)和年齡的問(wèn)題。在五家渠市從事物業(yè)管理工作的人員基本是40~50歲人員即企業(yè)下崗職工。工作既辛苦又連續(xù)，基本沒(méi)有節(jié)假日，同時(shí)，薪酬還很低，不時(shí)帶著情緒上班，時(shí)常和業(yè)主發(fā)生口角。

結(jié)論三：中小城市物業(yè)管理公司管理存在嚴(yán)重問(wèn)題。這就是物業(yè)管理的利潤(rùn)如何產(chǎn)生？經(jīng)理人不清楚、員工更不清楚，多數(shù)人只知道勞動(dòng)拿工資。物業(yè)管理公司屬服務(wù)勞動(dòng)型企業(yè)，和其他經(jīng)營(yíng)服務(wù)在利潤(rùn)獲得方面有較大差別，重在業(yè)主滿意率及微薄利潤(rùn)。通過(guò)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理及服務(wù)的重要性日漸凸顯。接近八成的計(jì)劃購(gòu)房者認(rèn)為物業(yè)管理對(duì)自己很重要，其中36%的人認(rèn)為非常重要，42%的人認(rèn)為比較重要，15%的人處于中立狀態(tài)，僅9%的消費(fèi)者沒(méi)有意識(shí)到物業(yè)管理對(duì)自己的重要性，認(rèn)為毫不重視物業(yè)管理及服務(wù)的比例幾乎為零。這就形成老社區(qū)物業(yè)管理投資少，服務(wù)跟不上連年虧損，基本的物業(yè)管理費(fèi)用每年收不上；發(fā)展中社區(qū)物業(yè)管理費(fèi)已由開(kāi)發(fā)商獲取，留給物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理工作的資金很少，但基本可以運(yùn)轉(zhuǎn)，這類社區(qū)的物業(yè)管理業(yè)主對(duì)物業(yè)管理費(fèi)基本理解和支持；正在開(kāi)發(fā)建設(shè)入住的社區(qū)的物業(yè)管理工作內(nèi)容對(duì)中小城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及形象十分重要。

二、對(duì)中小城市物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

1.城市建設(shè)必須有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。當(dāng)然，這屬于政府思考的問(wèn)題。不能只下文件而不嚴(yán)格控制和執(zhí)行。物業(yè)管理工作是一個(gè)城市人工作和生活的重要需求。中國(guó)至2012年末城市人口已超過(guò)農(nóng)村人口。從這點(diǎn)思考，中小城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃建設(shè)應(yīng)充分考慮今后的物業(yè)管理工作的流動(dòng)資金量。這會(huì)有利于企業(yè)管理工作激勵(lì)機(jī)制的形成。

2.認(rèn)清中小城市物業(yè)管理所在區(qū)域。對(duì)物業(yè)管理員工的培訓(xùn)必須和城市規(guī)劃建設(shè)結(jié)合，不能走形式、走過(guò)場(chǎng)、講關(guān)系。

3.物業(yè)管理工作人員的培訓(xùn)應(yīng)和當(dāng)?shù)馗咝；驅(qū)I(yè)職業(yè)部門聯(lián)手。正如十八屆三中全會(huì)提出的“發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用關(guān)鍵在改革”。物業(yè)管理公司所在區(qū)域的定位很重要，這是物業(yè)管理工作規(guī)章制度及內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)的定位基礎(chǔ)。

4.要讓所有從事物業(yè)管理工作的人員充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理工作的利潤(rùn)從何而來(lái)。物業(yè)管理的性質(zhì)是要讓業(yè)主充分滿意，其利潤(rùn)來(lái)源于物業(yè)勞動(dòng)。這就要考慮物業(yè)管理工作的勞動(dòng)強(qiáng)度、責(zé)任、時(shí)間、質(zhì)量等。能否量化考核物業(yè)管理工作績(jī)效是中小城市物業(yè)管理工作的突破口。

作者：周世忠 單位：石河子大學(xué)商學(xué)院