房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理研究

　　[摘 要] 房地產(chǎn)行業(yè)的逐步壯大帶動了社會經(jīng)濟的發(fā)展，但由于行業(yè)本身存在著建設(shè)周期長、資金流量大以及收費項目多等特征，企業(yè)的稅務成本相對較高。為了更好地適應稅收調(diào)控政策，降低稅務管理風險，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立完善的稅務風險管理機制，在政策范圍內(nèi)開展稅務籌劃工作，促進企業(yè)良性發(fā)展。文章以房地產(chǎn)企業(yè)為主體，分析企業(yè)稅務管理風險和風險防范的相關(guān)策略。

　　何東澤;， 中國市場 發(fā)表時間：2021-10-11

　　[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè); 稅務風險; 土地增值稅

　　1 房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險基本內(nèi)容

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，對于拉動社會經(jīng)濟增長發(fā)揮著積極作用。為了抑制房價攀升，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，國家采取稅收杠桿政策進行市場調(diào)節(jié)和監(jiān)管。而房地產(chǎn)行業(yè)因投資金額巨大、社會項目較多，企業(yè)存在著稅務成本高、稅務籌劃風險大等特征。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險主要體現(xiàn)在以下兩個方面。

　　1. 1 業(yè)務層面

　　第一，在拿地規(guī)劃環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)項目開發(fā)土地獲取方式和項目設(shè)計規(guī)劃直接影響著企業(yè)的稅務籌劃活動。例如，企業(yè)在土地招拍掛環(huán)節(jié)不符合項目公司和舉牌公司的條件，則不能順利承接土地開發(fā)使用權(quán); 在拿地環(huán)節(jié)以前，房地產(chǎn)企業(yè)通常會與當?shù)卣块T針對土地規(guī)劃指標擬定、市政配套設(shè)施建設(shè)、拆遷安置保障用房建設(shè)等內(nèi)容達成一致，如果企業(yè)沒有做好事前稅務籌劃工作，則無法在商業(yè)談判中爭取合法利益。由此，房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長、涉及單位多、運行流程復雜，如果沒有及時對項目開發(fā)模式、管理組織、規(guī)劃指標等方面進行籌劃，可能會影響后續(xù)的稅務管理工作。[1]

　　第二，在項目開發(fā)環(huán)節(jié)，依據(jù)土地增值稅清算相關(guān)規(guī)定，以項目分期滾動開發(fā)為基礎(chǔ)，將不同階段的分期作為清算主體。但不同納稅地區(qū)對分期界定存在差異性，分期判斷依據(jù)包括工程規(guī)劃許可證、施工許可證以及預售許可證等。企業(yè)與稅務局在分期界定方面理解不同，也會產(chǎn)生稅務籌劃爭議。此外，對于成本和費用的區(qū)分、開發(fā)間接費用和管理費用的區(qū)分等會直接影響土地增值稅和企業(yè)所得稅籌劃。

　　第三，在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，由于普通住宅銷售在增值稅稅率不超過 20% 的情況下，可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。如果房地產(chǎn)企業(yè)在銷售定價時沒有把握好增值稅臨界點，會增加企業(yè)稅務負擔; 同時，銷售環(huán)節(jié)所涉及的稅種，包括房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，雖然金額相對較低，但如果忽略了籌劃環(huán)節(jié)，也會給企業(yè)帶來訴訟風險。

　　1. 2 管理層面

　　第一，稅務風險組織結(jié)構(gòu)尚不完善。房地產(chǎn)行業(yè)大多數(shù)為中小企業(yè)，企業(yè)運營管理中存在諸多問題。雖然企業(yè)決策管理層具有一定的稅務管理意識，但對行業(yè)稅務風險認識不足，缺乏完善的稅務管理制度和稅務管理機構(gòu)。例如，企業(yè)未設(shè)置專門的稅務管理機構(gòu)，僅在財務部門設(shè)置稅務管理崗位，基本職能涵蓋成本核算、納稅申報、項目清算、稅務籌劃以及部門協(xié)調(diào)等工作。由于企業(yè)尚未落實不相容崗位分離原則，稅務管理工作潛藏著操作風險; 同時，稅務籌劃工作缺乏業(yè)務部門的參與，在稅務管理內(nèi)容和流程尚不明確的情況下，很容易引發(fā)稅務風險。

　　第二，稅務風險管理機制有待健全。項目稅務風險管理機制包括事前識別、事中評估與事后控制三個環(huán)節(jié)。首先，在事前識別環(huán)節(jié)，雖然多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前便依據(jù)項目開發(fā)流程擬定了稅務風險單，對項目準備、開發(fā)及銷售等階段的稅務風險進行了分析。但實際稅務管理中，由于開發(fā)項目具有多樣化特點，財務人員對稅收業(yè)務了解不足，企業(yè)仍無法控制所有風險點，出現(xiàn)合同風險、票據(jù)風險等。其次，在事中評估環(huán)節(jié)，部分房地產(chǎn)企業(yè)未建立風險評估機制，風險評估主要由負責項目的財務人員根據(jù)自身經(jīng)驗及房地產(chǎn)項目特征主觀評估風險清單所列的風險點和風險后果。由于缺乏詳細的數(shù)據(jù)支撐，企業(yè)無法精準了解風險影響程度。例如，部分企業(yè)未明確要求開發(fā)商提供的發(fā)票為專票，后期扣除進項稅額時出現(xiàn)無法足額抵扣現(xiàn)象，一定程度上增加了企業(yè)的稅務負擔。[2]最后，在事后控制環(huán)節(jié)，通常情況下，企業(yè)會依據(jù)稅務風險影響程度和涉及稅款數(shù)額對風險進行等級劃分，并制定相應的防控方案。這一事后應對策略雖可及時清查企業(yè)稅務風險，但部分企業(yè)的稅務風險管理清單未詳細測算各項目所需納稅金額，項目管理員無法從納稅金額判定是否足額繳納稅款; 同時，部分企業(yè)缺乏應急管理方案，對于突發(fā)稅務風險時仍需層層上報，降低了稅務風險管理效率。

　　2 房地產(chǎn)企業(yè)加強稅務風險防控的策略

　　2. 1 業(yè)務層面

　　2. 1. 1 投資項目階段

　　一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇合理的融資方式。例如，A 房地產(chǎn)公司開發(fā)某一個項目，需要外部融資 2000 萬元，如果采用傳統(tǒng)的銀行借貸方式，按照 6% 計算貸款年利率，企業(yè)需要每年支付給銀行 120 萬元債務利息。按照政策規(guī)定，這一部分利息費用可以進行稅前扣除，稅率為 25% ，則可以節(jié)省稅務成本 30 萬元; 但如果企業(yè)采取發(fā)行股票的方式進行權(quán)益融資，則無法享受稅前列支的優(yōu)惠政策，稅后利潤分配也無法達到降稅的效果; 另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要明確投資方式對稅務籌劃的影響。例如，A 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有 500 萬元的閑置資金與 B 房地產(chǎn)企業(yè)建立合作關(guān)系。目前提出的合作方式共分為三種，即直接出資合作、借助金融機構(gòu)轉(zhuǎn)借資金、投資入股。假設(shè) A 公司與 B 公司簽署了一年的合作退出協(xié)議，并獲利投資收益 100 萬元。在這一情況下，第一種合作方式相當于項目轉(zhuǎn)讓，企業(yè)需要繳納所得稅、附加稅等; 第二種合作方式下，獲利的 100 萬元屬于利息收入; 第三種合作方式下，100 萬元則屬于股利收入，需要納稅。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)應當在充分考慮投資公司經(jīng)營風險的情況下，選擇合理的投資方式，降低投資收益成本。

　　2. 1. 2 土地獲取階段

　　房地產(chǎn)企業(yè)應當依據(jù)市場監(jiān)管規(guī)定，合法獲取土地使用權(quán)益。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應當完善內(nèi)部控制管理制度，將企業(yè)信息披露、編制合作協(xié)議、評估土地價值、底價報批、簽訂土地使用權(quán)限合同、辦理登記等作為基本流程，確保土地獲取過程的合法合規(guī)性。[3]另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目周期較長，涉及單位部門較多。企業(yè)不僅要加強與供應鏈上下游單位之間的聯(lián)系，了解原材料供應商、物業(yè)行業(yè)等稅率變動情況，還要與項目責任部門開展定期對賬工作，監(jiān)督相關(guān)部門規(guī)范開展項目成本核算，并加強各項票據(jù)的管理，為項目清算階段做好事前籌劃。

　　2. 1. 3 項目開發(fā)階段

　　一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對項目開發(fā)費用進行列支。依據(jù)政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在同時開發(fā)多個項目時所構(gòu)成的成本費用，可以依據(jù)建筑物可售面積占可售總面積比例確定增值稅，清算項目可扣除金額。同時，部分稅務機關(guān)為了避免企業(yè)濫用成本分攤方法，在土地增值稅清算環(huán)節(jié)往往會對分攤方法進行限制。例如，以建筑面積占比法為基本方法，開展開發(fā)成本分攤時，企業(yè)應當將裝修、設(shè)備以及設(shè)施等項目納入成本費用明細表當中; 合理區(qū)分管理費用和間接費用，將項目開發(fā)所形成的技術(shù)研發(fā)費用、行政管理費用和后勤保障費用等轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)間接費用，可以降低開發(fā)項目增值率，并能享受加計扣除 20% 稅費的優(yōu)惠政策，有效降低稅務成本; 另一方面，加強與當?shù)囟悇諜C關(guān)之間的合作與溝通，及時了解納稅地區(qū)的分期界定，確定增值稅清算主體，避免因稅收政策解讀差異而給企業(yè)帶來稅務風險。

　　2. 1. 4 項目銷售階段

　　在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，銷售收入的稅務籌劃方案主要以遞延納稅節(jié)點、利用稅收優(yōu)惠政策為基本籌劃思路。依據(jù)當前稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在普通住宅項目銷售過程中，當增值部分小于可扣除金額的 20% ，就可以直接享受土地增值稅免除政 策; 反 之，當增值額大于可扣除項目金額的 20% ，則不能享受該政策。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用這一政策，合理控制銷售產(chǎn)品價格，將增值額控制在可扣除金額 20% 以內(nèi)，滿足優(yōu)惠政策的條件。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常屬于在同一階段開發(fā)多個項目的狀態(tài)，在稅務籌劃過程中，企業(yè)要轉(zhuǎn)變 “普通住宅越多越好”的開發(fā)理念，合理設(shè)計不同項目的售價，盡量拉大低售價高層房的建筑面積，并與面積大的別墅住宅項目同時進行增值稅清算，可以達到降低非普通住宅增值率的目的，也能夠有效提升企業(yè)的銷售收入。[4]

　　2. 2 管理層面

　　2. 2. 1 完善稅務風險組織結(jié)構(gòu)

　　為了有效降低稅務風險，房地產(chǎn)企業(yè)管理層人員應當重視企業(yè)文化氛圍營造，通過組織相關(guān)人員開展業(yè)務培訓、下發(fā)稅務管理文件政策、在稅務管理小組開展知識競賽等方式，全面提升企業(yè)執(zhí)行層對稅務風險的認識。另外，對于部分預算不足的房地產(chǎn)企業(yè)，可以在財務部門中組建稅務管理小組，分別設(shè)置納稅申報崗位、稅務方案籌劃崗位等，在不相容崗位分離原則下，將稅務風險管理職責落實到崗位層面。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應當針對稅務管理工作制定相應的操作規(guī)范和規(guī)章制度，明確稅務籌劃參與人員、稅務管理對象、籌劃方案編制流程、籌劃方式選擇以及相關(guān)政策的法律邊界等，為稅務風險管理工作提供指導依據(jù)。

　　2. 2. 2 建立稅務風險管理機制

　　在事前識別環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應當針對稅務風險管理工作配備專業(yè)素養(yǎng)較高的工作人員，在充分掌握稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，開展稅務風險識別工作; 同時，發(fā)揮管理會計在一線業(yè)務前端的指導作用，將稅務管理工作滲透到業(yè)務環(huán)節(jié)當中，既要強調(diào)稅務籌劃工作的倡議全局性，還要及時依據(jù)項目建設(shè)方案調(diào)整、稅收政策變化等改進稅務籌劃方案; 在事中評估環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應當建立完善的信息溝通機制，將項目立項申報、開發(fā)規(guī)劃設(shè)計、工程外包招標、業(yè)務合同簽署、現(xiàn)場施工管理以及房產(chǎn)市場營銷等環(huán)節(jié)納入風險評估清單內(nèi)，稅務籌劃人員可以在信息共享平臺上及時獲取業(yè)務信息，作為稅務籌劃方案編制的數(shù)據(jù)依據(jù)，能夠有效提升籌劃方案的科學性; 在事后控制環(huán)節(jié)，以稅務風險預警機制為核心，企業(yè)可以將項目投資成本、項目預期收益等指標內(nèi)容作為風險預警的警戒線，風險預警機制與風險數(shù)據(jù)庫端口對接，企業(yè)稅務管理崗位可以直接在風險數(shù)據(jù)庫中提取風險應對策略模型，制定合理的風險應對方案，有效控制企業(yè)的經(jīng)濟損失。

　　3 結(jié)論

　　綜上所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身存在著稅務成本高、管理風險大等特征，加強稅務風險管理是企業(yè)控制稅務成本、降低稅務風險的有效策略。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應當準確識別業(yè)務層面和管理層面的風險因素，通過建立完善的稅務風險管理機制，更好地應對稅收政策環(huán)境。