當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理

　　摘要：在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，為有效提升經(jīng)營效益，應(yīng)當(dāng)首先提升企業(yè)資金鏈管理工作，深入對資金鏈管理的問題進行解析，找出其工作問題的誘因，并開展針對性解決措施，提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體運行穩(wěn)定性。本文就新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理工作進行分析探討。

　　本文源自何東澤， 中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計 發(fā)表時間：2021-07-09

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金鏈管理;工作問題;解決對策;風(fēng)險控制

　　引言

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，為規(guī)避資金運營風(fēng)險出現(xiàn)，需保證資金鏈管理工作發(fā)揮出一定效力，有效提升企業(yè)資金配置合理性，實現(xiàn)項目預(yù)期開發(fā)經(jīng)濟效益目標(biāo)。經(jīng)濟新形勢發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需對資金鏈管理工作進行完善優(yōu)化，修補工作開展漏洞，建構(gòu)現(xiàn)代化資金鏈管理工作體系，充分發(fā)揮出資金鏈管理工作現(xiàn)實價值。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理概述

　　(一)基本定義

　　資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)運營的核心，房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)時，需大量資金支持，才可保證項目各個開發(fā)環(huán)節(jié)的有效落實。通過對項目資金進行閉環(huán)全過程管理，使其資金管理工作形成閉環(huán)鏈條，有效提高資金利用效率，提高房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)可行性與經(jīng)濟性。

　　(二)基本特征

　　其一，項目投資風(fēng)險較大，房地產(chǎn)項目開發(fā)時具有一定特殊性，即項目產(chǎn)品無法在短時間內(nèi)變現(xiàn)，導(dǎo)致企業(yè)進行項目開發(fā)時，存在一定的資金管理風(fēng)險，且由于融資渠道的緊縮，導(dǎo)致資金使用不確定增加。其二，項目資金需求量較大，房地產(chǎn)作為實體經(jīng)濟主體，在實際經(jīng)營開發(fā)時，需對開發(fā)項目進行大量資金投入。由于多種客觀因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的所需資金量不斷上漲。其三，項目資金回籠周期較長，通過對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式進行解析可知，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，導(dǎo)致項目資金回籠周期長，給企業(yè)資金管理工作開展造成一定影響。

　　(三)管理意義

　　房地產(chǎn)資金鏈管理工作的開展，可合理優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，避免企業(yè)經(jīng)營管理時，受到融資方式與營銷工作影響，提高企業(yè)的經(jīng)營活力。通過對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀進行解析可知，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金運營時，長期處于負(fù)債經(jīng)營狀態(tài)下。通過資金鏈管理工作的落實，可有效提升企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率，彌補企業(yè)的資金缺口，對企業(yè)負(fù)債率進行合理控制。筆者認(rèn)為，資金鏈管理工作開展過程中，可盤活企業(yè)的沉淀資金與閑置資金，將相關(guān)資金投入到增值項目當(dāng)中，推動企業(yè)對資金結(jié)構(gòu)進行科學(xué)優(yōu)化。

　　現(xiàn)代市場運營風(fēng)險背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理工作，可成為企業(yè)財務(wù)風(fēng)險規(guī)避的重要手段之一。因為，資金鏈風(fēng)險管理工作的落實，可客觀反映出企業(yè)實際經(jīng)營情況，便于企業(yè)財務(wù)領(lǐng)導(dǎo)及時對資金配置工作進行調(diào)整，避免資金濫用、貪腐問題的出現(xiàn)。在閉環(huán)資金鏈管理環(huán)境下，可實現(xiàn)對資金收支的監(jiān)督約束，有效提升企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管控能力。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理問題解析

　　(一)資金鏈管理水平較低

　　房地產(chǎn)開發(fā)時涉及巨額資金流，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，為保證房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營可行性，需對資金鏈管理模式與體系進行有效改革創(chuàng)新，適應(yīng)新時代企業(yè)發(fā)展需求。由于部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中，資金鏈管理水平較低，沒有建構(gòu)信息化管理平臺，增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理工作成本。如企業(yè)進行項目開發(fā)時，不斷對閑置土地進行開發(fā)，導(dǎo)致企業(yè)資金沉淀，無法完成高效的資金流轉(zhuǎn)，影響到企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定性。

　　(二)資金鏈風(fēng)險管理不足

　　在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，存在諸多開發(fā)風(fēng)險，如售樓周期長、資金回籠慢、項目拆遷成本高、貸款規(guī)模大等，凸顯出企業(yè)資金鏈風(fēng)險管理工作開展的重要性。部分企業(yè)進行資金鏈風(fēng)險管理時，為建構(gòu)科學(xué)合理的風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系，無法準(zhǔn)確客觀預(yù)測管理風(fēng)險，導(dǎo)致資金鏈管理工作無法發(fā)揮出應(yīng)用效力，間接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展可行性。

　　(三)資金預(yù)算執(zhí)行力不夠

　　房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理工作開展時，由于預(yù)算管理執(zhí)行力不足，導(dǎo)致預(yù)算方案與實際工作開展存在一定出處。如資金預(yù)算管理時，沒有突出資金統(tǒng)籌規(guī)劃，導(dǎo)致資金濫用問題的發(fā)生;如預(yù)算資金管理時，為對待開放項目的資金缺口進行準(zhǔn)確預(yù)判，使得企業(yè)融資計劃滯后，無法保證項目開發(fā)的可行性與有效性;如企業(yè)資金預(yù)算管理時，隨意對項目預(yù)算進行調(diào)整，導(dǎo)致項目開發(fā)超支問題嚴(yán)重，不利于企業(yè)資金管理工作有序開展。

　　(四)項目可行性評估不足

　　房地產(chǎn)企業(yè)進行資金鏈管理時，對開放項目可行性評估不足，導(dǎo)致資金鏈管理效力缺乏，無法達到預(yù)期項目開發(fā)經(jīng)濟收益。如項目可行性評估工作開展時，沒有對產(chǎn)品進行準(zhǔn)確市場定位，盲目進行資金跟進，且對產(chǎn)品的預(yù)售情況過于樂觀，導(dǎo)致后續(xù)資金投入不到位，直接影響到項目的整體開發(fā)進度與經(jīng)濟效益，不利于房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠與管理。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理對策探討

　　(一)信息化管理平臺建構(gòu)

　　房地產(chǎn)市場穩(wěn)定有序發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來新機遇，更多企業(yè)投入到房地產(chǎn)市場當(dāng)中。在房地產(chǎn)市場競爭激烈的背景下，企業(yè)需合理開展資金鏈管理工作，以提升企業(yè)市場核心競爭力。筆者認(rèn)為，當(dāng)前市場發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需建構(gòu)信息化資金鏈管理平臺，成立獨立的結(jié)算中心、財務(wù)部門、現(xiàn)金池，建構(gòu)資金“收支兩條線” 管理新模式，有效提升企業(yè)資金管理水平。

　　在信息化管理平臺支持下，可完成立體化、信息化的資金鏈管理，實現(xiàn)對資金流的統(tǒng)一支付收入管理，消除資金管理風(fēng)險。與此同時，信息管理系統(tǒng)可進行數(shù)據(jù)分析自動生成資金管理報告，便于企業(yè)開展項目預(yù)算編制與項目決算決策，提高項目決策可靠性與有效性。同時，在財務(wù)大數(shù)據(jù)技術(shù)支持下，可實現(xiàn)對非正常資金收支信息進行自動識別，有效降低資金鏈管理風(fēng)險。鑒于房地產(chǎn)項目開發(fā)的特殊性，筆者認(rèn)為，信息化資金鏈管理平臺建構(gòu)升級過程中，需將該平臺與財務(wù)系統(tǒng)、工程系統(tǒng)、銷售系統(tǒng)等多個系統(tǒng)進行對接，打造全方位立體化信息管理體系，充分發(fā)揮出資金鏈管理工作效力。

　　(二)資金鏈風(fēng)險預(yù)警管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作開展時，應(yīng)當(dāng)有效提升對風(fēng)險管理的工作重視，將資金鏈風(fēng)險預(yù)警管理上升到企業(yè)倡議發(fā)展高度，杜絕重大資金風(fēng)險的出現(xiàn)，影響到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。如開展資金鏈管理時，應(yīng)當(dāng)對資金的支出信息進行嚴(yán)格審批、編制嚴(yán)格的預(yù)算方案，全面執(zhí)行資金管理工作標(biāo)準(zhǔn)與要求，提高資金鏈管理工作的權(quán)威性與有效性，主動規(guī)避資金管理工作風(fēng)險。

　　在實際工作開展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可嘗試建構(gòu)資金風(fēng)險預(yù)警機制，并全面分析企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀與市場發(fā)展變化，建構(gòu)科學(xué)合理的量化指標(biāo)體系，為資金風(fēng)險管理工作提供制度支持。筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗認(rèn)為，在風(fēng)險指標(biāo)體系建構(gòu)過程中，突出以下指標(biāo)信息的建構(gòu)：凈現(xiàn)金流量、經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量、資產(chǎn)負(fù)債率、資金流動比率、凈利潤增長率等。為保證風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)運行的整體性與可行性，應(yīng)當(dāng)合理建構(gòu) ERP 管理系統(tǒng)，使得相關(guān)授權(quán)管理人員，可及時獲取相關(guān)資金收支信息，便于快速對企業(yè)資金管理工作風(fēng)險進行識別，實現(xiàn)對資金鏈管理工作的全方位監(jiān)督，合理有效控制企業(yè)經(jīng)營資金風(fēng)險。

　　(三)資金預(yù)算執(zhí)行力提升

　　房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)時，需基于項目資金預(yù)算進行有效執(zhí)行，才可達到預(yù)期項目開發(fā)工作目的。為有效提升資金預(yù)算執(zhí)行力，應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)開發(fā)項目預(yù)算編制工作主要內(nèi)容，如資金支出、資金回收、資金結(jié)余、資金凈流量等。在實際資金鏈管理時，需對項目開發(fā)的上下游行業(yè)發(fā)展進行緊密關(guān)注，使得項目立項、工程建設(shè)、竣工結(jié)算、房屋交付等環(huán)節(jié)形成閉環(huán)資金管理鏈。

　　為有效提高項目預(yù)算編制方案的可行性與合理性，在實際編制工作開展過程中，可嘗試采用滾動預(yù)算編制技術(shù)方案，基于年度、季度、月度等時間周期，作為預(yù)算編制的基本單位，編制工作人員，應(yīng)當(dāng)及時發(fā)現(xiàn)預(yù)算編制中存在的問題，并對其相關(guān)工作進行有效處理，以提高項目預(yù)算編制的可行性與科學(xué)性。

　　鑒于房地產(chǎn)項目投資較大，為有效提高資金管理工作的可行性與有效性，需發(fā)揮出預(yù)算分析制度的監(jiān)管效力，督促相關(guān)工作人員及時開展預(yù)算分析會議，針對項目預(yù)算執(zhí)行進度、資金支付實際情況進行差異化論證，發(fā)現(xiàn)資金支付中存在的數(shù)據(jù)異常，及時對其問題進行處理。在預(yù)算工作執(zhí)行的最后，需對預(yù)算執(zhí)行的實際情況進行考核評估，并對資金預(yù)算執(zhí)行效果較低的部門進行追責(zé)，對其他部門起到警示作用。

　　(四)項目投資可行性論證

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，為有效提升資金鏈管理工作水平，應(yīng)當(dāng)對項目開發(fā)可行性進行充分論證，實地開展調(diào)研工作，獲取第一手的調(diào)研資料，進而對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的市場價值進行科學(xué)評估，并做好項目成本預(yù)算工作，避免項目開發(fā)成本較大，給企業(yè)經(jīng)營造成一定的資金周轉(zhuǎn)壓力，不利于企業(yè)資金管理工作穩(wěn)定有序開展。

　　(五)合理優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)

　　為推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展壯大，在其資金鏈管理時，應(yīng)當(dāng)對企業(yè)資金結(jié)構(gòu)進行合理調(diào)整，以提高企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，增強企業(yè)財務(wù)經(jīng)營的抗風(fēng)險能力。現(xiàn)代市場競爭背景下，企業(yè)需規(guī)避資金沉淀，充分提高資金管理效率，使得閑置資金得到充分利用，將企業(yè)負(fù)債率控制在一定范圍內(nèi)，最大限度發(fā)揮出資金運行效率。

　　四、結(jié)束語

　　綜上，文中對新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理工作進行論述，旨在說明房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理工作開展的重要性。未來，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場發(fā)展趨勢與企業(yè)倡議愿景，主動對資金鏈管理工作模式進行優(yōu)化，以提升資金鏈管理工作水平，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展鋪墊資金基石。