房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式發(fā)展與創(chuàng)新研究

　　摘要 近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了良好的發(fā)展機(jī)遇，進(jìn)入了開(kāi)發(fā)模式發(fā)展與創(chuàng)新的全新時(shí)期，逐漸成為我國(guó)主要的經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)社會(huì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到重要作用?；诖?，本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，提出幾點(diǎn)有效的開(kāi)發(fā)模式與創(chuàng)新途徑，希望能夠進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞 房地產(chǎn);開(kāi)發(fā)模式;現(xiàn)狀;問(wèn)題;創(chuàng)新途徑

　　本文源自《經(jīng)營(yíng)者》 2020年15期　《經(jīng)營(yíng)者》Executive(半月刊)曾用刊名：企業(yè)銷售，1987年創(chuàng)刊，以商戰(zhàn)為主線，著力于營(yíng)銷理論探討，商務(wù)策劃示范等。辦刊宗旨：發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷，在秉承傳統(tǒng)，揚(yáng)棄創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，以“搏擊商海，經(jīng)營(yíng)人生”為辦創(chuàng)理念，以“濃縮時(shí)代精華，展示經(jīng)營(yíng)者風(fēng)采，潛心為經(jīng)營(yíng)者服務(wù)”為辦刊方針，緊緊圍繞以人為本的主體思路，著力反映經(jīng)營(yíng)者的思想觀念，謀略技巧，成敗得失，以及酸甜苦辣，充分展示經(jīng)營(yíng)者的人文文化和企業(yè)文化，為經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造一種新型經(jīng)營(yíng)文化氛圍，提供一個(gè)交流信息的陣地。

　　一、引言

　　我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，已經(jīng)逐漸成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，在國(guó)家不斷出臺(tái)與調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不斷發(fā)展與創(chuàng)新，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力激增，給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理以及業(yè)務(wù)擴(kuò)展帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自身的發(fā)展實(shí)際與市場(chǎng)的變化情況，有效發(fā)展與創(chuàng)新，才能保持長(zhǎng)期、持久的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，獲得經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀與主要問(wèn)題

　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀

　　我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，但是發(fā)展速度快，在2000年起步以后，經(jīng)過(guò)2年的探索與實(shí)踐，于2003年進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，并在2005進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一個(gè)高峰期。隨后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的弊端逐漸顯現(xiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨于理性[1]。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，開(kāi)發(fā)模式逐漸增多，房地產(chǎn)相關(guān)的政策、法律法規(guī)逐漸完善，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。最近幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸從一線城市向二線城市、三線城市發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式也在不斷創(chuàng)新，以滿足不同地區(qū)的現(xiàn)實(shí)需求。

　　(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式存在的主要問(wèn)題

　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式獲得過(guò)很多的成績(jī)，這是不容忽視的，但是，隨著社會(huì)的發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，我國(guó)的消費(fèi)模式發(fā)生了很大的變化，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大的沖擊，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的實(shí)際需求，必須實(shí)現(xiàn)有效發(fā)展與創(chuàng)新。

　　首先，傳統(tǒng)分割產(chǎn)權(quán)出售的模式會(huì)導(dǎo)致業(yè)主的利益受損，很難開(kāi)展統(tǒng)一的管理與經(jīng)營(yíng)，這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式基本上已經(jīng)沒(méi)有企業(yè)在應(yīng)用。其次，租售結(jié)合的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域比較成功的一種模式，并且一直延續(xù)至今，例如大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)于2003年在南寧建設(shè)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，該商業(yè)廣場(chǎng)是當(dāng)時(shí)南寧經(jīng)營(yíng)情況最好的商業(yè)廣場(chǎng)，采取的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式就是租售結(jié)合。但是這種模式的弊端也十分明顯，出售的產(chǎn)權(quán)依然存在商鋪全零售的問(wèn)題。最后，不租只售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式在我國(guó)也有很多的案例，開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇自主經(jīng)營(yíng)的方式，但是這種開(kāi)發(fā)模式對(duì)開(kāi)發(fā)商自身的商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力與管理能力的要求較高，如果出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善等問(wèn)題，就會(huì)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，并且資金回籠的速度較慢，風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式發(fā)展與創(chuàng)新原則

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式發(fā)展與創(chuàng)新要以市場(chǎng)變化與消費(fèi)者的實(shí)際需求為核心，對(duì)消費(fèi)者需求進(jìn)行科學(xué)的分析，同時(shí)要以房地產(chǎn)的市場(chǎng)消費(fèi)情況為導(dǎo)向，制定科學(xué)、完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式發(fā)展與創(chuàng)新計(jì)劃。在制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式發(fā)展與創(chuàng)新計(jì)劃時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要將消費(fèi)者分為多個(gè)層次，根據(jù)消費(fèi)者的年齡階段、事業(yè)階段以及家庭情況差異進(jìn)行科學(xué)的劃分，并按照消費(fèi)者的需求進(jìn)行發(fā)展定位，為其設(shè)計(jì)個(gè)性化、差異化的產(chǎn)品，以滿足不同階層消費(fèi)者的實(shí)際需求[2]。

　　四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式發(fā)展與創(chuàng)新途徑

　　(一)“X+房地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式

　　為了滿足不同消費(fèi)者的實(shí)際需求，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展與實(shí)踐研究，形成了“X+房地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)模式，進(jìn)行了很多房地產(chǎn)跨界開(kāi)發(fā)新模式的嘗試，取得了一定的成績(jī)。“X+房地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式的本質(zhì)就是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他行業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展相融合，形成一個(gè)跨行業(yè)發(fā)展的多元化經(jīng)營(yíng)模式，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有效性和科學(xué)性，最典型的就是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的“商業(yè)+房地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式以及華夏幸福的“工業(yè)園區(qū)+房地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式。

　　這種新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用為核心，充分融合了“X產(chǎn)業(yè)”的商業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)了兩者的開(kāi)發(fā)資源共享，不但提高了房地產(chǎn)的實(shí)際附加價(jià)值，而且可以分擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，解決了傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的持續(xù)發(fā)展力量不足問(wèn)題[3]。例如華夏幸福的“工業(yè)園區(qū)+房地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式，在當(dāng)?shù)卣奈信c監(jiān)督下，由華夏幸福承擔(dān)某一個(gè)地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理工作，政府針對(duì)園區(qū)的土地開(kāi)發(fā)和建設(shè)成本給予部分補(bǔ)貼。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成以后，華夏幸福還負(fù)責(zé)招商引資工作，為工業(yè)園區(qū)引入了大批的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，當(dāng)?shù)卣哺鶕?jù)招商的實(shí)際情況和企業(yè)數(shù)量給予了華夏幸福一定比例的報(bào)酬，間接減少了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本與風(fēng)險(xiǎn)。

　　(二)只租不售開(kāi)發(fā)模式

　　在商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別活躍的幾年里，我國(guó)各省市為了促進(jìn)消費(fèi)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模，主動(dòng)選擇降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求，或者給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較大的政策支持。因此，有很多企業(yè)在巨大利潤(rùn)的吸引下投資了房地產(chǎn)行業(yè)，但是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資較大、資金回籠速度較慢，企業(yè)的資金壓力很大，所以很多企業(yè)都會(huì)選擇分割零售或者售后返租等開(kāi)發(fā)模式，并且取得了開(kāi)發(fā)收益。但是這些傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)無(wú)法與現(xiàn)階段的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)相適應(yīng)。

　　只租不售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是一種比較先進(jìn)的模式，該模式的應(yīng)用有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、資源整合以及經(jīng)營(yíng)管理，在國(guó)際上有很多實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在應(yīng)用這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。只租不售開(kāi)發(fā)模式要求開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目建設(shè)以后對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一招商、管理以及維護(hù)，其目的就是通過(guò)持續(xù)、有效的經(jīng)營(yíng)與管理提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。與此同時(shí)，我國(guó)上海、杭州等地有很多開(kāi)發(fā)商也在回購(gòu)出售的商鋪，并對(duì)其進(jìn)行項(xiàng)目重整與規(guī)劃，開(kāi)展自主運(yùn)營(yíng)。

　　(三)產(chǎn)城融合開(kāi)發(fā)模式

　　產(chǎn)城融合開(kāi)發(fā)模式是一種基于產(chǎn)城分離概念而提出的新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，其核心在于產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展的融合，需要以城市為開(kāi)發(fā)載體，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)依托，從而促進(jìn)城市更新與功能完善，使城市的內(nèi)涵包括產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)項(xiàng)目，為城市的發(fā)展提供充足、持久的動(dòng)力。另外，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市現(xiàn)代化建設(shè)速度不斷加快，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都在不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)，城市內(nèi)部產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)項(xiàng)目的聯(lián)系越來(lái)越緊密，為產(chǎn)城融合開(kāi)發(fā)模式的應(yīng)用與創(chuàng)新發(fā)展提供了便利條件，積極推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新模式的應(yīng)用與發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)[4]。

　　產(chǎn)城融合開(kāi)發(fā)模式的誕生與應(yīng)用，將城市內(nèi)部產(chǎn)業(yè)發(fā)展的單一模式逐漸轉(zhuǎn)化為多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，將生產(chǎn)、服務(wù)、消費(fèi)等多個(gè)業(yè)務(wù)融合在一起，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃與發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了城市產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)項(xiàng)目的統(tǒng)籌發(fā)展，提高了城市空間的利用率和城市發(fā)展的活力，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　五、結(jié)語(yǔ)

　　為了適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式必須立足于實(shí)際，秉持以人為本的開(kāi)發(fā)原則，全面分析消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與消費(fèi)能力，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r，制定有效、科學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，進(jìn)行理性開(kāi)發(fā)與科學(xué)開(kāi)發(fā)，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的有效落實(shí)，切實(shí)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有序發(fā)展。

　　(作者單位為昆明德緣工程咨詢有限公司)

　　參考文獻(xiàn)

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