刊發(fā)論文淺談當(dāng)下個(gè)人住房抵押貸款管理改革　

　　摘要：我國雖一直在努力建立個(gè)人征信系統(tǒng)，但這一過程仍處于起步階段，至今仍未完整建立起來。個(gè)人征信系統(tǒng)的不完善使得銀行對居民的信用評估近乎空白，也很難客觀評估借款人的資質(zhì)，如以往信用記錄、負(fù)債情況等等。

　　關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款,風(fēng)險(xiǎn),成因

　　引言

　　個(gè)人住房抵押貸款一直是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在商業(yè)銀行貸款余額中所占的比重一直呈上升態(tài)勢，個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)會(huì)影響商業(yè)銀行的安全經(jīng)營和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。本文從個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀、商業(yè)銀行、外部市場等4 個(gè)方面分析個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因。

　　1.個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速

　　自實(shí)行住房分配制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展迅速，房地產(chǎn)金融業(yè)也有了長足發(fā)展。金融業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要支持和保障，與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。住房分配制度的改革在加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大的同時(shí)，也為商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展創(chuàng)造了空間和舞臺(tái)，提供了發(fā)展的土壤;而商業(yè)銀行信貸資金的支持不僅使住房分配貨幣化改革得以順利實(shí)施，還為購房者和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了急需的“血液”，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可或缺的動(dòng)力。即使是次貸危機(jī)后，我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)保持著穩(wěn)步增長。據(jù)中國人民銀行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報(bào)告2014》，2013 年房地產(chǎn)貸款穩(wěn)步增長，全年新增房地產(chǎn)貸款2.3 萬億元，年末個(gè)人住房貸款余額9.0 萬億元，同比增長21.0%。截至年末，主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額14.6 萬億元，同比增長19.1%，增速比上年增加6.3 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的21%，同比增加1.2 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)金融業(yè)如此的大規(guī)模發(fā)展和快速增長，必然蘊(yùn)藏大量風(fēng)險(xiǎn)，一旦經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)將時(shí)快速顯現(xiàn)。

　　2.商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)薄弱

　　個(gè)人住房抵押貸款一直被商業(yè)銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大力發(fā)展，雖然中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)等政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)早已對住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)有所關(guān)注，但是作為個(gè)人住房貸款三大主體的房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行和購房者均未意識(shí)到住房抵押貸款背后的潛在風(fēng)險(xiǎn)。我國住房抵押貸款的規(guī)模已經(jīng)持續(xù)增長了十多年，這就很難保證抵押貸款的質(zhì)量。2006 年末我國個(gè)人住房抵押貸款余額為2.25 萬億元，2013 年末個(gè)人住房貸款余額9.0 萬億元，6 年時(shí)間，個(gè)人住房貸款余額增長了4 倍。

　　短期而言，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好時(shí)，房價(jià)持續(xù)上漲，各商業(yè)銀行都竟相發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，降低門檻、提供優(yōu)惠政策，爭奪客戶資源。銀行很可能在操作過程中放松對借款人的資質(zhì)審查，對借款人、開發(fā)商的資信審查不到位，盲目發(fā)放貸款。大多數(shù)商業(yè)銀行本身缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)缺乏充分認(rèn)識(shí)，在房價(jià)持續(xù)上漲階段，這種風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)輕易顯現(xiàn)。而一旦經(jīng)濟(jì)形勢下滑，房價(jià)波動(dòng)，將產(chǎn)生借款人和開發(fā)商的違約風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)最終將由銀行承擔(dān)。按我國銀監(jiān)會(huì)個(gè)人住房抵押貸款指引規(guī)定，個(gè)人每月房地產(chǎn)抵押貸款還款額不得超過家庭月可支配收入的 50%。而辦理房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，購房者及房地產(chǎn)金融投資者都很少能夠滿足這樣一個(gè)最基本的標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)銀行盲目擴(kuò)張房地產(chǎn)抵押貸款實(shí)現(xiàn)短期效益的行為，無形中放大了個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。長遠(yuǎn)看，美國次貸危機(jī)就是前車之鑒。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展必須與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、居民收入、消費(fèi)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)一致，而不能忽略其風(fēng)險(xiǎn)盲目擴(kuò)張。

　　3.我國個(gè)人征信體制不健全

　　我國雖一直在努力建立個(gè)人征信系統(tǒng)，但這一過程仍處于起步階段，至今仍未完整建立起來。個(gè)人征信系統(tǒng)的不完善使得銀行對居民的信用評估近乎空白，也很難客觀評估借款人的資質(zhì)，如以往信用記錄、負(fù)債情況等等。在這種情形下，商業(yè)銀行發(fā)放貸款時(shí)將不免帶有極大的盲目性，容易形成操作風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn);此外，各商業(yè)銀行之間激烈競爭，互相封閉借款人借貸信息，造成的最直接后果往往是商業(yè)銀行無法準(zhǔn)確掌握借款人的借貸情況，同一借款人可能同時(shí)在多家商業(yè)銀行貸款，造成多頭信用風(fēng)險(xiǎn)。所以，應(yīng)加快個(gè)人信用體系的建立和完善，盡快實(shí)現(xiàn)個(gè)人信息資源共享。

　　4.我國個(gè)人住房抵押貸款市場發(fā)展不完善

　　由于我國金融制度的缺陷，商業(yè)銀行幾乎承受了房地產(chǎn)信貸市場的所有風(fēng)險(xiǎn)。我國目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，土地儲(chǔ)備、土地交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過程都由商業(yè)銀行的信貸資金支撐。在房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程中，不論土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款、住房抵押貸款，這其中的風(fēng)險(xiǎn)，最終都將直接或間接轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行。另外，我國個(gè)人住房抵押貸款證券業(yè)務(wù)起步晚，證券化程度低，且一直未得到有力發(fā)展。這種單一的融資渠道和融資模式，將個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)都聚集在了銀行體系內(nèi)，無疑增加了商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。一旦政府采取調(diào)控措施，房價(jià)下降，這些聚集在銀行體系內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)爆發(fā)出來，必將沖擊銀行乃至社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。因此在我國推出住房貸款證券化有利于完善現(xiàn)有融資體系，并緩解銀行風(fēng)險(xiǎn)。

　　美國次貸危機(jī)以來，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，我國的經(jīng)濟(jì)形勢也不容樂觀，尤其今年兩會(huì)召開后，整個(gè)社會(huì)對房地產(chǎn)業(yè)走勢的預(yù)期并不樂觀，在這種形勢下，防范個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。

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