建筑設(shè)計論文發(fā)表小區(qū)地下車庫設(shè)計研究

　　摘要：房地產(chǎn)微利時代的到來，節(jié)省成本，給利潤騰出上升空間具有重要的意義。其中減少為停車配建而造地下室的建安成本對開發(fā)住宅項目的控制成本具有更加重要的意義。如何在滿足國家相關(guān)規(guī)范的前提下，有效地提高地下車庫的停車率，合理地控制建筑成本，在車庫本身的價值貢獻(xiàn)有限的情況下，合理降低車庫成本，將是提升項目利潤貢獻(xiàn)的重要手段。作者根據(jù)自己多年的設(shè)計經(jīng)驗，和甲方及同行的探討以及對一些實例的觀察和思考，對地下車庫的設(shè)計和優(yōu)化，提出了一些自己的見解，列舉一些有利于車庫設(shè)計優(yōu)化、降低車庫成本的共性方法。

　　關(guān)鍵詞：地下車庫，設(shè)計優(yōu)化，建安成本，車位面積，停車方式，車位配比，車庫層高

　　1 前言

　　目前在佛山、順德各項目建設(shè)情況看，車庫建設(shè)規(guī)模達(dá)到項目總規(guī)模的20-25%，車庫建造成本占項目總建造成本的20%左右。在車庫本身的價值貢獻(xiàn)有限的情況下，合理降低車庫成本，將是提升項目利潤貢獻(xiàn)的重要手段。

　　本研究旨在通過對目前已設(shè)計完成的佛山，順德幾個項目中車庫設(shè)計、建設(shè)狀況的回顧、總結(jié)，以及對一些實例的觀察和思考，找出一些有利于車庫優(yōu)化設(shè)計、降低車庫成本的共性方法，從而在滿足國家相關(guān)規(guī)范的前提下提高甲方項目利潤率的目的。

　　本文主要從主要在車位面積優(yōu)化， 車位配比優(yōu)化， 車庫層高優(yōu)化這三個方面的研究進(jìn)行闡述。

　　2車位面積優(yōu)化

　　2.1目前關(guān)于車位大小的政策規(guī)定

　　n 設(shè)計規(guī)范中，對微車位有明確的尺寸規(guī)定;

　　n 在佛山、順德，無對小車、微車比例的明確規(guī)定。經(jīng)與規(guī)劃局溝通，答復(fù)是可做微車位，但不宜太多。實際操作是20%--30%。 按規(guī)范要求，每一個微車可以折算車0.7個普通車位，每一個子母車位(注：所謂子母車位一般指的是可以停放兩輛汽車但按照一個車位出售或核發(fā)一個權(quán)利證書的車位，不過只可以前后停放，子母車位其實是一種銷售用語，跟現(xiàn)行的法律法規(guī)沒有太大的關(guān)系，一般情況下分為平面式車位和機(jī)械式車位兩種情形。)可以折算成1.5個普通車位。

　　n 附表為常見兩廂車尺寸表

　　n 國家信息中心統(tǒng)計，排量在1.6以下的符合微車比例的轎車在基本型乘用車中的銷售比例已經(jīng)占到40% 。在未來，這個比例還將擴(kuò)大。數(shù)據(jù)充分說明：“小車當(dāng)?shù)?rdquo;即將來臨 ，增加微型車位是符合目前使用要求的。

　　2.2車位布置優(yōu)化

　　小型車 + 微型車的組合——利用好各種柱網(wǎng)和邊角空間。

　　可以適應(yīng)多種柱網(wǎng)尺寸，詳見附圖：

　　車位設(shè)計控制尺寸：

　　垂直停車：2400x5300(小)，2200x4500(微)

　　平行停車： 2400x6000(小)，2200x5500(微)

　　小型車單車位面積約35-38m2個，最經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)為7.8x8.1米;

　　微型車面積約25-28m2個，最經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)為7.2x7.3米。(注：柱大小按600x600計)

　　微型車位排列圖

　　普通車位排列圖

　　子母車位面積約50-60m2個，最經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)為7.8x8.1米; 詳見下圖：

　　n 按目前佛山、順德的規(guī)劃管理條例：住宅每100平米一般配車位1~1.2個，公建每100平米一般配車位0.8~1個，以部分10%左右的地上停車做補(bǔ)充(注：佛山、順德規(guī)范解釋為露天停車位不宜大于10%)，地下停車數(shù)量是非常多的，如單車位以35平米計，車庫面積將占到總面積的20-25%。也就是說，車庫建造成本將占總建造成本的25%左右。

　　n 微車位的綜合單車位面積約為25平/個，如將車庫總車位的30%變?yōu)樾≤囄唬噹烀娣e將減少10%，車庫減少成本將占到總建造成本的2-3%。

　　n 據(jù)粗算，以一個普通住宅項目為例，假設(shè)所得稅率25%，在有土地增值稅的情況下，每減少1元建造成本可以增加約0.46元的凈利潤;如無土地增值稅，則每減少1元建造成本可增加約0.75元的凈利潤。

　　2.3 結(jié)論：居住小區(qū)地下車庫(非別墅住宅集中車庫、商業(yè)及小戶型公寓車庫)配比20%-40%的微型車位及子母車位能減少小區(qū)車庫面積，提高項目的利潤率。

　　3車位配比優(yōu)化

　　3.1一個小區(qū)應(yīng)該配置多少車位?雖然合適的車位配比，有助于提升小區(qū)品質(zhì)，但從收益角度講:

　　n 車位價格和成本基本打平，多做車位將沖淡銷售利潤率;

　　n 車位往往在交房后才銷售，這將降低內(nèi)部收益率。

　　n 關(guān)于車位配比，政府有規(guī)定，但不假思索就按規(guī)定配，有問題。

　　問題如下：

　　高端業(yè)態(tài)(別墅、洋房) --- 不夠(戶均2輛車，甚至更多)

　　低端業(yè)態(tài)(小戶型) --- 多了(大多使用公共交通)

　　商業(yè) + Soho --- 需綜合平衡(商業(yè)少了，soho多了)

　　車位數(shù)和等級應(yīng)向商業(yè)傾斜，同時減少SOHO區(qū)車位數(shù)和等級(用于商業(yè)的車位常常爆滿)。

　　n 項目車位的配置標(biāo)準(zhǔn)，是與客戶需求匹配的。市場良好時，客群等級高，高配置可獲得高溢價。市場疲軟時，客群等級降低，其需求也降低。過高的配置，將成為項目的負(fù)擔(dān)，帶來銷售和收益的壓力。

　　3.2 結(jié)論：我們應(yīng)綜合利用各業(yè)態(tài)的車位配比，既滿足實際需求，也滿足政府規(guī)定。綜合性項目，應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)對車位需求，在一開始平面方案設(shè)計中合理分布車位數(shù)和車位等級，在后期建設(shè)過程中隨時回顧項目待建車庫是否符合預(yù)期市場需求，不符合則需適當(dāng)調(diào)整。

　　4車庫層高優(yōu)化

　　4.1 影響車庫層高的4個因素：

　　n 柱網(wǎng)：跨度直接影響梁高。

　　n 頂板荷載：覆土厚度與其直接相關(guān)，是影響梁高的主要因素之一。

　　n 機(jī)械通風(fēng)設(shè)備：風(fēng)管、風(fēng)機(jī)會占到400~1000的空間。

　　n 管線布局：管線交叉點、管線重疊點，影響局部凈高。

　　4.2車庫層高優(yōu)化：

　　4.2.1合理的柱網(wǎng)跨度：包括有效控制梁高和柱網(wǎng)跨度直接影響梁高。

　　4.2.2頂板覆土深度控制：可有效降低梁高;大幅降低結(jié)構(gòu)含鋼量;直接減少頂板側(cè)壁防水面積。

　　n 覆土厚度對綠地率計算的影響：種植土層深度指種植土的實際深度，不包括架空平臺屋頂板、防水層和排水層構(gòu)造厚度，其中防水層和排水層總厚度一般按30厘米計算。具體按以下辦法折算沖抵： 1.種植土層深度大于1.5米的，按實際植物種植面積的100%沖抵集中綠化面積;2.種植土層深度大于1.0米、小于1.5米的，按實際植物種植面積的60%沖抵集中綠化面積;3.種植土層深度大于0.4米、小于1.0米的，按實際植物種植面積的20%沖抵集中綠化面積。

　　n 不同覆土厚度對 單層車庫 結(jié)構(gòu)成本的影響

　　n 覆土1米與覆土1.5米比較，鋼含量節(jié)省20%，約16kg/m2，每平米土建造價減少80-100元。

　　n 層高每降低100mm，每平米土建造價減少10-15元。

　　4.2.2車庫管線綜合：可有效降低設(shè)備層高度200mm左右;使車庫管線整潔、富有邏輯美;避免混亂交叉導(dǎo)致凈高不夠，如下圖。管線綜合：可有效降低設(shè)備層高度。

　　4.2.3車庫自然通風(fēng)排煙：可有效降低高度400mm左右;減少設(shè)備安裝成本、運營成本。自然通風(fēng)不做機(jī)械排風(fēng)排煙系統(tǒng)：

　　n 至少節(jié)約400左右層高，結(jié)構(gòu)成本減少30~40元/平米，約占車庫土建成本2.5%;

　　n 節(jié)省機(jī)械排風(fēng)排煙系統(tǒng)，設(shè)備成本減少約12元/平米，約占車庫土建成本0.8%;且節(jié)約了后期設(shè)備運行維護(hù)費用;

　　n 減小住宅地下室和地下車庫之間的高差，優(yōu)化室內(nèi)空間。

　　4.2.4通過以上措施，我在順德容桂鎮(zhèn)金域花園項目初步設(shè)計中曾做過一個比較：原方案為覆土為1500mm，機(jī)械通風(fēng)，不做管線綜合正常車庫層高為3700mm，凈高為2200mm+管線900~1000mm+梁1000~1200mm;經(jīng)優(yōu)化后覆土為600~900mm，自然通風(fēng)，做管線綜合;調(diào)整后層高3100mm,凈高2200+管線200+梁700mm。大大降低了地下室車庫層高，減少了成本造價，這也創(chuàng)造了甲方地下室車庫預(yù)算造價的新低，得到了甲方的好評。

　　4.3 結(jié)論：1，覆土層結(jié)構(gòu)高差，在滿足綠地率計算規(guī)則的前提下，最佳厚度為1.0~1.2米,2，別墅集中車庫，應(yīng)盡量合理布置排煙井(口)，實現(xiàn)自然排煙通風(fēng),3，車庫必須做管線綜合，避免出現(xiàn)最不利點。